La réduction des impôts est une préoccupation majeure en France. C’est factuel, la fiscalité est extrêmement présente : entre TVA, impôt sur le revenu, impôt sur la fortune immobilière, prélèvements sociaux… le pourcentage net des gains demeure malheureusement élevé. La fiscalité agit comme un vice dont il est difficile de s’en sortir. D’un devoir, cette accusation est devenue au fil du temps souvent confiscatoire. Cependant, il existe des solutions pour réduire vos impôts sur le revenu (IR).L’administration fiscale l’autorise à condition d’investir dans certains secteurs d’activité. La raison en est simple. Cela permet simplement de développer ou d’améliorer un secteur d’activité. La « carotte fiscale » stimule donc la demande en récompensant l’investisseur par un gain acquis lors de l’acquisition (réduction d’impôt). Nous trouvons principalement ces dispositifs dans l’immobilier ou dans l’investissement dans le capital de sociétés non cotées en bourse .Chaque loi a un cadre et un objectif spécifiques dont nous allons parler. Bien entendu, ils ne sont pas tous adaptés à tous les investisseurs et doivent être motivés par des exigences et des besoins différents. En plus de ce même objectif, une seule tendance est courante : cette réduction doit rester un moyen et non le but de votre projet. La nuance est d’une importance primordiale.Avant tout, il faut penser aux actifs sur lesquels vous souhaitez placer votre argent et vérifier si ces sous-jacents (investissements) sont qualitatifs.Partir avec le simple objectif de réduire vos impôts est souvent une erreur. Même si cela c’est ce qui vous pousse à investir, vous devez prendre ce « don fiscal » comme un moyen et non le but de votre opération. Nous allons voir ensemble les possibilités les plus pertinentes pour réduire votre impôt sur le revenu, cette année 2021.
1. Réduction des impôts grâce à l’immobilier
1.1 Le système fiscal PINEL
Le programme Pinel cible les contribuables dont l’impôt s’étale entre 3 000 et 10 000 euros. Grâce à ce mécanisme, investir dans un logement neuf ou réhabilité, respectant les normes environnementales (BBC RT 2012), ouvre droit à une réduction d’impôt sur plusieurs années. Depuis 2014, ce dispositif offre un abattement fiscal sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement choisi : 2 % de réduction annuelle pendant 9 ans, puis 1 % du 10e au 12e exercice.
Le Pinel restera accessible jusqu’au 31 décembre 2024, mais les taux se réduisent pour les projets lancés en 2023 et 2024 : 10,5 % sur 6 ans (au lieu de 12 %), 15 % sur 9 ans (contre 18 %) et, en 2024, respectivement 9 % et 12 %. Ces taux s’appliquent au prix total (acquisition + frais).
Illustration concrète : pour un achat à 200 000 € avec 6 500 € de frais de notaire, la réduction sur neuf ans atteint 4 130 € par an. Investir en Pinel, c’est miser sur un actif réel et sur une certaine stabilité de marché.
L’immobilier offre des repères simples à appréhender. On garde ainsi la maîtrise du risque, même sur un placement de long terme.
Le Pinel implique de louer le bien en résidence principale, dans une zone où la demande locative est forte. La condition de location reste accessible. À la sortie, plusieurs choix : vendre, louer nu ou meublé (ce dernier permet un revenu peu fiscalisé sur la durée).
Mais attention à la qualité du projet : un bien surcoté, ou dans un secteur sans potentiel de valorisation, peut transformer l’opération en déception. Pour simplifier la gestion, il existe aussi l’option SCPI Pinel.
1.2 La loi de NORMANDIE
Destinée aux foyers imposés entre 3 000 et 10 000 €, la loi Denormandie reprend l’esprit du Pinel, mais cette fois pour l’achat d’un logement ancien à rénover dans une ville éligible. L’objectif : dynamiser et améliorer le parc immobilier existant en France.
La réduction d’impôt s’applique au montant total (achat, notaire et travaux). Seules certaines communes, labellisées, ouvrent droit à ce dispositif. Pour en savoir plus sur les critères, consultez notre dossier Loi DENORMANDY : présentation et analyse.
1.3 La loi MALRAUX
Public visé : les gros contribuables, à partir de 6 000 € d’impôt. L’investissement Malraux permet de financer la restauration complète d’immeubles anciens, souvent de caractère, dans des quartiers historiques, pour préserver le patrimoine français. À la différence du Pinel, on parle ici de biens classés, avec de fortes contraintes architecturales.
Le principal atout de cette loi : absence de plafonnement des niches fiscales. Le propriétaire peut déduire de son revenu global le déficit foncier généré par les travaux et les intérêts d’emprunt liés à la rénovation, à condition de louer le bien après travaux pendant neuf ans.
Ce dispositif échappe au plafonnement global des niches fiscales.
Outre le prestige du bâti, la dimension affective joue souvent un rôle dans le choix de ce placement. Le montant de la réduction dépend de la localisation :
- 30 % de réduction pour les immeubles dans un site patrimonial remarquable avec un plan de sauvegarde validé ;
- 22 % pour ceux situés dans une zone patrimoniale avec un plan de valorisation architecturale ou d’utilité publique.
L’économie d’impôt s’étale sur les premières années (1, 2 ou 3 selon la durée du chantier). La rentabilité locative brute n’est pas le moteur principal, mais une revente ou une location meublée après la période obligatoire reste possible.
Exemple : achat dans un secteur sauvegardé pour 300 000 €, dont 120 000 € de terrain et 180 000 € de travaux. Les travaux s’étalent sur deux exercices, soit 90 000 € de réduction par an, ou 27 000 € d’économie annuelle. Le recours à la SCPI Malraux existe aussi.
1.4 Monuments historiques (MH)
Ce placement vise les contribuables imposés au-delà de 6 000 €. Investir dans un monument historique, c’est acheter un bien rare, classé ou labellisé, et s’engager à sa conservation sur 15 ans. L’investisseur réhabilite le bien et peut déduire l’intégralité des travaux du revenu imposable pendant la phase de chantier. Tous les frais se déduisent du revenu global. Une fois loué, les charges se déduisent des revenus fonciers, et le déficit foncier peut s’imputer au revenu global.
La loi offre ici une grande souplesse : aucun plafond de loyer ni d’obligation stricte de location. L’avantage fiscal s’adapte au profil du projet.
Exemple : un foyer qui déclare 150 000 € de revenus et engage 300 000 € de travaux sur un bien historique peut déduire 150 000 € la première année, et le même montant la suivante.
1.5 Réduction des impôts grâce à la loi Censi-Bouvard
Pensé pour les foyers imposés à partir de 1 000 €, le Censi-Bouvard s’apparente au Pinel mais s’adresse aux investissements dans les résidences de services (logements meublés en résidence étudiante, EHPAD, résidences seniors…). La réduction d’impôt atteint 11 % du montant sur 9 ans (1,22 % par an). Ce dispositif disparaît à la fin de 2021.
Le bail commercial lie l’investisseur au gestionnaire de la résidence, ce qui garantit une certaine régularité des loyers, à condition que le gestionnaire soit solide et que le contrat protège suffisamment l’investisseur. Ici, la gestion du bien est entièrement confiée à l’exploitant.
- foyers de soins
- Résidence Senior
- villes étudiantes
Pour plus de détails, consultez notre article sur CENSI BOUVARD. À noter toutefois : ce dispositif ne permet pas de bénéficier de l’amortissement différé du statut LMNP.
1.6 Investissement avec travaux
En marge des réductions classiques, le déficit foncier offre un levier fiscal efficace. Les dépenses de travaux et autres charges sont déductibles du revenu global (dans la limite de 10 700 €), et l’excédent, tout comme les intérêts d’emprunt, reste reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans. Ce schéma peut s’appliquer via l’immobilier classique ou les SCPI.
2. Réduire les impôts grâce à des solutions financières : FIP et FCPI
Les FIP (fonds d’investissement de proximité) et FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation) permettent de financer des entreprises non cotées, en déléguant la gestion à des spécialistes. L’intérêt : diversifier ses placements tout en mutualisant les risques, avec une réduction d’impôt à la clé.
Ce type de fonds cible des PME ou sociétés innovantes. Le risque est supérieur à celui d’un OPCVM classique, mais le gain potentiel suit le même chemin. Pas d’effet de levier ici : la réduction d’impôt atteint 18 % du montant investi, voire 25 % par décret jusqu’à fin 2020. L’investissement est segmenté : par secteur géographique (FIP) ou par secteur économique (FCPI).
Le cumul des avantages est possible, chaque catégorie (FIP, FCPI, FIP Corse) étant plafonnée à 12 000 € (ou 24 000 € pour un couple).
Réduction des impôts grâce aux FIP
Les FIP investissent au minimum 60 % dans des PME non cotées d’une même région (trois régions voisines maximum). Une version « FIP Corse » offre une réduction renforcée (jusqu’à 30 %) pour compenser un risque supérieur et soutenir l’économie locale.
Réduisez les impôts avec FCPI
Les FCPI se concentrent sur les entreprises innovantes (2 à 2000 salariés, non cotées), avec au moins 60 % de titres non cotés dans le portefeuille. C’est un placement ciblé sur l’innovation et le développement.
Fonctionnement des FIP et des FCPI
Ces fonds collectent l’épargne des particuliers pour l’investir dans des sociétés en croissance, souvent peu visibles du grand public. L’engagement de conservation est de cinq ans minimum pour profiter de l’avantage fiscal, mais la durée réelle de détention s’étend généralement à huit ans.
Autre avantage fiscal : la plus-value réalisée à la sortie n’est pas imposée.
Avant de souscrire, il est indispensable d’analyser la stratégie du fonds et la nature des entreprises retenues. Ces supports s’adressent à des investisseurs avertis. Il est également possible d’investir directement dans des PME pour obtenir une réduction d’impôt.
3. Réduction des impôts : autres investissements
D’autres solutions, parfois plus « passion » que purement rationnelles, existent pour diversifier son patrimoine tout en réduisant la facture fiscale.
3.1 SOFICAS
Les SOFICA, réservées aux investisseurs à partir de 1 000 € d’impôt, financent le cinéma français et européen. Créées en 1985, elles collectent des fonds auprès de particuliers pour soutenir la production audiovisuelle. Professionnels du secteur et établissements financiers pilotent ces structures.
La réduction d’impôt est élevée : jusqu’à 48 % du montant investi. Mais la rentabilité n’est pas garantie et le risque de perte en capital demeure. L’intérêt peut être aussi émotionnel que financier.
3.2 Investir dans des groupements forestiers
Acquérir une part de forêt, c’est parier sur la valorisation des terres et percevoir des revenus issus de la location pour la chasse, la pêche, ou l’exploitation forestière. Ce placement, accessible dès 1 000 € d’impôt, répond souvent à une volonté de diversification et à un attrait pour la nature.
La réduction fiscale atteint 18 % du montant investi (25 % jusqu’au 31 décembre), plafonnée à 5 700 € (11 400 € pour un couple), avec un bonus sur les travaux (18 % jusqu’à 6 250 €/12 500 €). À cela s’ajoutent : réduction de 76 % sur l’assurance tempête, exonération de 75 % de la valeur dans l’assiette des droits de succession.
Pour profiter de l’avantage, il faut conserver la part huit ans (quatre ans pour les travaux). Ce placement ne brille pas par sa rentabilité pure, mais il reste une protection contre la volatilité des marchés et une façon de reconnecter son patrimoine à l’économie réelle.
3.3 La loi GIRARDIN : soutenir l’outre-mer
Le dispositif Girardin permet de financer des équipements industriels et logements neufs dans les départements et territoires d’outre-mer, sans attendre de rendement ou de valorisation patrimoniale. La réduction d’impôt dépend du montage et de la date d’investissement.
Agir tôt dans l’année maximise l’écart entre la somme investie et l’économie d’impôt obtenue. Le plafond global des niches fiscales grimpe à 18 000 € sur ce dispositif. L’avantage fiscal varie entre 10 et 20 % du montant engagé. Pour plus de détails, consultez notre article dédié.
4. Bonus : le plan épargne retraite (PER)
Depuis le 1er octobre 2019, le PER s’impose comme la solution de référence pour préparer sa retraite tout en allégeant son imposition. Les versements sont déductibles du revenu, ce qui réduit immédiatement la base taxable.
Les anciens contrats d’épargne-retraite ne seront plus commercialisés après octobre 2020 : seul le PER subsistera, avec la possibilité de transférer les anciens encours. Le déblocage intervient au départ à la retraite, ou lors de l’achat de la résidence principale. Le capital accumulé peut être perçu en rente ou en capital, avec une gestion souple sur différents supports (fonds euros, unités de compte…).
Les versements réduisent le revenu imposable l’année de leur réalisation. En règle générale, la fiscalité baisse à la retraite, ce qui rend ce mécanisme avantageux : l’impôt économisé à l’entrée sera, à la sortie, soumis à une imposition souvent plus faible.
Il est judicieux d’alimenter son PER à l’approche de la retraite, notamment lorsque la tranche marginale d’imposition est élevée, et si une baisse de cette tranche est attendue à la retraite.
Une gestion dynamique, privilégiant les unités de compte quand l’horizon de placement est long, permet d’optimiser le rendement. L’argent investi doit rester disponible sur la durée, pour absorber les fluctuations des marchés et viser un meilleur rendement avant de sécuriser progressivement l’épargne à l’approche du départ.
L’offre de PER s’est étoffée, multipliant les options de gestion et de supports. Cela ouvre de nouvelles perspectives pour dynamiser son épargne retraite tout en bénéficiant d’un avantage fiscal immédiat.
Solde
Les solutions pour réduire l’impôt sur le revenu ne manquent pas : du classique investissement immobilier à la diversification via les FIP, FCPI, groupements forestiers ou encore le soutien à la production cinématographique. Chaque schéma répond à une logique patrimoniale et à des objectifs différents.
La réduction d’impôt doit rester un outil, jamais une finalité.
Comme évoqué en ouverture, le choix du support d’investissement prime avant tout. Mieux vaut privilégier un actif de qualité, même si l’avantage fiscal est moindre. Comprendre le risque, la durée d’indisponibilité, l’effort d’épargne et la nature du placement reste la base d’un choix pertinent.
Le panel des lois de défiscalisation demeure large, et le déficit foncier, par exemple, complète la gamme des outils à disposition.
Les limites de la loi Pinel
Si vous avez décidé de profiter de la défiscalisation en Pinel, il convient de déceler quels en seraient les inconvénients, car il possède de nombreux avantages, mais aussi quelques points négatifs. Il s’agit de :
- L’impossibilité de réaliser une plus-value à court terme : les 9 années qui suivent la souscription à la loi Pinel, l’investisseur doit amortir l’investissement et la TVA, en remboursant les mensualités et les autres frais qui peuvent survenir.
- Le plafonnement des investissements : en ce qui concerne la loi Pinel, le plafonnement des investissements constitue un véritable frein pour l’investisseur. En effet, ce dernier ne peut pas excéder 5 500 € par mètre carré dans un projet locatif. Ce plafonnement ne concerne pas des zones telles que Paris. Si par contre l’investisseur s’entête à investir dans une telle région, il ne devra pas défiscaliser sur cette partie de son patrimoine immobilier.
- La rentabilité : avant de vous lancer, il faut calculer la rentabilité nette de votre projet immobilier pour prendre les bonnes décisions car vous pourrez avoir de mauvaises surprises. En le faisant, il faut inclure les taxes foncières, les impôts, les frais de copropriété …Etc. Il faudra également prévoir les risques d’impayés et les retards de paiement. Sachez aussi que des zones comme Paris ne présentent pas d’intérêt pour la loi Pinel, à cause des prix au mètre carré très élevés.
Comment contourner les pièges de la loi Pinel?
Si cette loi possède quelques inconvénients, il est possible de les éviter pour profiter au maximum de ses nombreux bénéfices. Pour ce faire, il faudra :
- Analyser votre situation patrimoniale : cela vous permettra d’estimer la rentabilité de votre bien, en prenant en considération tous les coûts qui seront engendrés par votre projet.
- Investir dans une ville où la demande de logements est élevée : pour obtenir du succès dans votre investissement, vous devez acquérir un bien immobilier dans une zone où votre logement sera rapidement mis en location. Pour cela, vérifiez la santé économique de la région où vous voulez investir, les équipements à proximité de ce bien, et la qualité du cadre de vie. Notez que si votre bien n’est pas loué sous 12 mois, vous ne pourrez plus bénéficier de réduction d’impôt.
- Vérifier la surface habitable à l’acquisition du bien : étant donné que la loi Pinel concerne des logements neufs, il n’est généralement pas possible de le visiter au moment de la signature de l’acte de vente. Alors, dès la livraison de ce bien, faites vérifier la surface habitable par un géomètre.
quelle que soit la technique que vous choisissez pour réduire vos impôts, faites-le sans vous précipiter, en ayant étudié tous les contours.
